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  • 樓市“三孩定制戶型”炒起來了!四房“大室所趨”?專家:或高估了利好程度

    胡天祥
    2021-06-02 11:38:29
    來源: 時代周報
    ?“三孩不買房,半生都白忙”

    “三孩不買房,半生都白忙”“3房成剛需, 4房變首改”“三孩時代,大室所趨”“學區房再迎利好”,三孩生育政策消息一出,各大地產項目和中介機構即時圍繞學區房和大戶型,開始新一輪造勢。

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    圖源:網絡

    5月31日,中共中央政治局召開會議指出,進一步優化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施,有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

    “生育政策放開對房地產的直接影響在于購房需求的增加,改善型需求最為直接,其次是學區房?!?月31日,中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者。

    同日,克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者,中長期看,三孩生育政策可以釋放更多改善需求和未來剛需。肖文曉還表示,當下養育壓力不斷增加,家庭從二孩到三孩的生育意愿是遞減的,所以三孩放開對房地產市場的利好程度很可能不及二孩。

    “三孩定制戶型”上熱搜

    三孩生育政策一經發布,一張“三孩定制戶型圖”迅速沖上熱搜。

    這張圖片展示的戶型,面積為139平方米,采取4室1廳設計,四個臥室沿過道一字排開,戶戶朝南。這一設計能保證每個小孩都能擁有一間朝南房間,公平公正。

    WechatIMG5976.png

    圖源:網絡

    “目前市場上的供應大部分以2—3居為主,三孩政策放開后,套均面積和4—5居的需求都會有所增加?!睆埓髠ジ嬖V時代周報記者,以北京2014年2月正式實施“單獨二孩新政策”前后純商品房住宅市場數據看,3居成交量從前20個月占比39.2%擴大到后20個月近45%,4居也有小幅度增長。

    從過往市場數據看,此前“二孩”政策落地實施后,全國多個城市的三房戶型成交套數占比明顯增多。據克而瑞數據顯示,在住宅項目各戶型成交套數占比中,4個一線城市三房占比從2016年的36%上升至2020年的53.42%,28個二線城市三房占比從2016年的43.97%升至2020年的58.68%。

    以廣州市場為例,自2020年起,截至2021年5月15日,廣州全市合計網簽成交超14萬套新房,三房戶型以81117套的成交量穩居第一,兩房戶型以27074套成交量排名第二,僅比排名第三的四房戶型多了789套。

    “從數據看,當初全面放開二孩政策后,二房戶型的市占率在逐步降低,三房成為剛需必備,四房才算一步到位?!笨硕鹬赋?,如今三孩政策明確實施,未來的戶型格局或許變成三房起步,四房標配。

    可研智庫指出,假設三孩政策下,國民生育意愿有所增長,短期市場端改善住房的需求或將進一步加強,企業端則將面臨產品設計的更新換代問題,可“三改四”的戶型或將更受歡迎。

    優質學區房或更吃香

    三孩政策促使戶型變革的同時,優質學區房的競爭或更加激烈。

    根據貝殼研究院發布《2020二胎家庭居住需求調查報告》,教育資源、價格和地段是二胎家庭購房時最為關注的三大因素,其中超6成受訪者購置二胎房會重點考慮教育配套。

    “生育扶持政策出臺,不僅是鼓勵三孩,而且扶持生育和養育的政策發布后,生育意愿有望提高,一二胎也有望增加?!?月1日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代周報記者,鼓勵多生小孩,降低生育和養育成本,學區房的需求就會增加。

    值得注意的是,部分城市人口規模不斷增長,教育資源配套壓力也愈發凸顯。

    以廣州為例,2020年以來,番禺、天河、南沙等區接連發布學位預警。今年以來,包括萬科東薈城、萬科金域藍灣、融創文旅城在內的多個小區更是出現學位不足,引發業主熱議。

    “優質學區房在市場上一直較為緊缺,三孩生育政策放開將進一步增加學區房需求,學區房供不應求的現狀愈發嚴峻?!睆埓髠ジ嬖V時代周報記者。

    在李宇嘉看來,提高生育率、提升生育意愿,首先得解決高房價,特別是高學位房價格的頑疾。

    近期,監管部門打擊學位房名義的房價炒作,各地頻頻出臺政策。同時,目前熱點城市在多校劃片、搖號入學、公民同招等教育均等化的政策力度空前大,學位房開始降溫。比如,深圳學位房價大跳水,學位房最集中的福田百花片區,普遍不同幅度地下調學位房的價格;上海在指標到校的影響下,學位房價格普跌。

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